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华夏幸福内部讲话全文:现状是连利息和工资都发不了了

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发表于 2021-2-5 17:38:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
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1.华夏幸福是爆发危机里规模最大的一家房企。它不仅对中国债券市场产生了巨大影响,也波及了环京多个城市。
2.不仅仅是个经济问题,还是个金融问题,还是个政治问题,又在环北京,所以政府这么关注。
3.省里边成立了华夏幸福的领导专班。省市政府都成立了专班,多次开会,多次调度。
4.危机化解稍有不慎将爆发系列重大风险。
5.去年四季度以来,共偿还股票、抵押、债券等融资四十七亿元。
6.现状是连利息和工资都发不了了。
7.钱,可以暂时不还了。
8.昨天那位行长说的非常恳切,说钓鱼你还得给个鱼饵,有块馒头呀。
9.大家离开没问题,这是一个双方自愿的选择,希望大家不仅要讲职业,还要讲点义气。要求大家留下,能和公司一起化解风险。
10.突出问题是在公司取得成功后个人有所膨胀。
王文学2月2日的内部讲话


大家好,很长时间没和大家见面了,今天的见面算是一个很特殊的内容。接下来,就由我把公司近来一些情况给大家讲一讲。大家已经知道了,昨天我们主会场在廊坊,一共五个地方召开了公司的金融债权人大会。
为什么召开这次会议?是在什么背景下召开的?是怎么回事儿?公司现在发生了什么?我想我在这里非常真诚的和大家通报一下,以及下一步的走向,我都会如实的说。
公司发生了什么呢?我把我昨天在这个债权人大会上的发言节选一部分,和大家说明,和大家无关的,我就省略。
一、公司当前的流动性困境及其原因分析。
公司确确实实发生了流动性的问题,这个问题我们不能再回避了。华夏幸福是河北本土成长的一家民营上市企业,是产业新城开发ppp模式的破冰者和践行者。
自二零零二年在固安开发建设第一座产业新城以来,我们始终坚持把发展实体经济放在首位,实实在在发展产业集群,兢兢业业盖好新城,积极推动都市圈县域经济高质量发展。
这与国家新型城镇化、工业化战略十分契合。也与十四五规划重点推进的现代化都市圈战略不谋而合。
直到今天我们依然初心未改,信心未减。华夏幸福的战略方向没有问题。
最近我也在日夜反思,公司为什么会走到今天这一步。公司当下的困境有外部冲击的严重影响,但核心还是内部原因造成的。
今天我要坦诚的和大家来通报一下华夏幸福发生了什么。第一是错误研判了环京的房地产形势,投资过于集中。
二零一六年以前,公司的投资布局集中于环京区域。市场销售及回款占比达百分之九十以上。由于对形势误判,后期继续加大环京产业新城的投入和配套住宅投资,但环京住宅市场量价齐跌,规模腰斩。
初步测算,四年来累积影响公司销售回款超过一千亿元,同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值。二零一六年底,大规模收并购狂飙突进,但是项目质量不高,过于集中在环京区域,给资产盘活带来较大困难。
第二,新拓区域尚在培育中,效果不及预期。二零一七年环京形势发生重大变化后,虽然公司当机立断,迅速调整布局,加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外部区域投资力度,
但船大难掉头,调动效果不够显著。环京仍占百分之五十左右,而外部主要区产区尚处于前期资金投入阶段。对公司业绩贡献有限。
第三,前期扩张激进,管理不够精细。二零一四到二零一七年提出了三年百园、三年百城、三年百镇等计划。超出公司自身能力,拓展区域过多过散,质量参差不齐,有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需求。
经营管理不精益,如TOD轨交、医疗等业态没有取得显著成效。消耗和占用了公司大量资金,考核机制不够健全。曾经,过分强调规模指标,忽视效益指标。
最近一段时间,我不断深刻反省,认识了突出问题是在公司取得成功后个人有所膨胀。虽然以未来美好愿景作为公司计划实施的基本依据,但部分管控工作没有做到位,这也是出现今天这个局面的重要原因。
第四,多轮疫情冲击使经营困境雪上加霜。二零二零年初开始的新冠疫情对公司经营业绩产生冲击,这是全国性的。二零二零年五月,第二波环京疫情加重,管控力度加大。不仅影响环京销售,还使供地滞后,这是区域性的。对疫情影响估计不足,应对措施不力,对货值和年度签约影响巨大。
当下疫情已是第三波,接踵而来的疫情导致环京市场断崖式下降,公司经营更加困难。
在以上内外因素的综合作用下,公司出现了债务偿付问题,二零二一年到期需偿付金额高达千亿元。截止二零二一年一月三十一日,也就是昨天为止,公司货币现金仅为二百四十亿元,且基本上都是受限资金。新增融资又全面受阻,业务现金流根本无法覆盖偿付需求。可注入的资金,基本枯竭。危机由此触发,这是所有人都不愿意看到的局面。
二 政府、股东及公司正千方百计化解危机。
去年下半年,当意识到公司经营出现以上问题,我们没有贻误战机,首先立刻采取系列措施,积极自救。并及时与股东沟通,寻求支持。在公司想尽了一切办法,用尽了最后力量之后,危机仍未得到有效解除。
不得不紧急向河北省委省政府、廊坊市委市政府求助。我们开展了以下工作:
第一,多措并举、千方百计内部挖潜。一是降本增效,在经营生产中严重支出。如二零二零年下半年,管理费用、营销费用同比下降百分之二十五;
二是提升回款,包括成立盘活专班,处置和盘活存量资产。如二零二零年推动部分项目进入盘活程序,实现回款六十一点七亿。并开展四次大规模住宅促销活动,增加销售回款约35亿。二零二零年四季度,外部形势已发生深刻变化,为确保不逾期不违约,公司融资支出达四百九十一亿元,加剧了资金紧张的局面。
第二,股东齐心协力全力救助。我作为华夏幸福大股东和实控人,责无旁贷履行了大股东的责任,千方百计通过直接资金支持、担保增信支持、合作伙伴拆借,多种方式投入资金,共计支持华夏幸福资金九十三亿。
在竭尽全力支持华夏幸福度过难关的同时,华夏控股也积极筹措资金解决自身的流动性问题,防止关联爆雷。去年四季度以来,共偿还股票、抵押、债券等融资四十七亿元。
第三,积极寻求市省市政府帮助。为守住不发生重大风险的底线,在明显感觉到自身无力扭转局面后,我本人当面向河北省委省政府、廊坊市委政府相关领导汇报了公司的具体情况寻求政府支持。
河北省委省政府、廊坊市委市政府高度关注,立即成立协调指导小组,与华夏幸福保持全天候全方位密切沟通。直接指导风险化解工作,研究制定紧急纾困方案和重大风险处置预案,推动相关措施尽快落地。
中国人民银行及中国银保监会、中国证监会等金融监管部门高度关注华夏幸福的流动性问题,开展了大量指导协调工作,帮助我们稳定了局面。感谢的话我就不说了。
第三个大方面,是切实履行企业主体责任,千方百计确保有序经营和可持续发展。华夏幸福有息负债规模较大,涉及机构多、债务类型复杂,主营业务包括产业新城开发建设和相关住宅业务,危机化解稍有不慎将爆发系列重大风险。
目前,在金融监管部门、河北相关政府部门及华夏幸福共同努力下,整体风险管理方案正在拟定,大家听清楚,整体的风险管理方案正在拟定。这个方案的制定、实施需要一个过程,不可能一蹴而就,许多重大措施需要反复研究论证,也需要得到全体债权人的理解与支持。
今天我先就化解危机的阶段性目标及公司自身的下阶段采取的措施,和各位同事来通报一下。


第一,千方百计保持有序经营。一是最大限度的保障员工队伍稳定,最大限度保证资产安全,这是当下化解危机的重要基础;二是保证经营稳定,确保正常交房、正常销售,资金正常回笼;三是积极主动瘦身缩表,对资产分块处置,加快盘活高周转可变现资产;四是持续优化公司产业发展等主营业务,增强产业协同效应,培育新的业务增长,助推实体经济发展;五是持续降本增效。通过核心管理层降薪、组织优化业务调整措施,加强成本管控。
上述工作是无悔行动,我们一刻也没有停止。
第二,大股东同时制定自身债务偿付方案,在此基础上,竭尽全力支持华夏幸福。
第三,积极配合做好整体风险化解方案。下一步在有关政府及监管部门、债委会的共同指导下,华夏幸福和华夏控股整体风险化解方案的制定工作将持续推进,我们将全力配合,充分听取广大债权人的意见和诉求,加快推进方案成型。
其中关于债务偿付的总体思路是通过快速处置资产、提升资金水平、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作的手段,分阶段实施常态计划,力争尽快达成多方共赢的相关方案,竭尽全力最大化保障各位债权人的根本利益。接下来是我对债权人说的,就不在这里就说了。
因为昨天开了债权人大会。我就把昨天的基本情况,在这里给大家有一个基本的通报。接下来我再讲几条。
一个是领导非常重视。这个事情我最早十一月二十六号就和省里汇报了,省里边成立了华夏幸福的领导专班。省市政府都成立了专班,多次开会,多次调度。
第二,下阶段我们要干什么事情。实际上发生了这么多事情,电视机前的同事,很多没有感觉,没有感触。下一步,我们干什么?还是要有去经营。
产业新城,该搞的还得搞,该招商还得招,孔雀城咱们还得建,还得卖。
有序经营是下一步的工作核心,这也是我们履行主体责任的核心工作。但有些前提。现在要抓有序经营,跟之前比可能有些束缚,毕竟是非正常状态。
第三,积极推动风险化解工作。风险化解两个大的方面,一个是方案的制定,整体的这个化解方案到底是个什么?整体方案是在省委省政府的直接指导下推动落实,很多的事情超越了我们的想象。
第二个化解方案,其中一个就是债务的偿付方案。所谓债务偿付方案,就是金融债务方案。我们有两千亿的金融债务,昨天晚上公告了,我们有违约。
违约不可避免。接下来核心工作,是和这些金融机构谈展期谈置换我给大家讲了,我们光是一个四季度,融资性支出四百九十亿。
有序经营是化解方案的前提。如果有序经营,现状是连利息和工资都发不了了,你怎么能够跟人家谈展期。
昨天那位行长说的非常恳切,说钓鱼你还得给个鱼饵,有块馒头呀。那这块馒头、鱼饵就是有序经营。
第四,今天是核心干部大会,在未来有序经营的前提下,我们优先保障员工利益,你们可以记上。
但是今年春节之前有点小状况,因为有农民工的问题。正式状态一定先保了大家工资,再说别的支付。
可以不交房租,但是不可以不发大家工资,工资支付是排第一位的。
这是我跟大家讲的,也希望大家和身边同事讲清楚,未来优先保证员工利益。
最后,我再说两句别的事。
我是靠理想驱动的,前面是诚意正心干好产业新城的。
华夏幸福走到今天,从九八年七月十号成立,实际上是四月十二号拿到的第一块地,到今天,我们干了二十三四年。我们干过很多事,也凝聚了很多团队。
今天,我也不跟大家讲理想,也别讲情怀,咱们就讲讲哥们义气。
困难确确实实是存在的。那么面对困难,大家可以选择离开,并不是说开完会,大家举手一鼓掌,完了之后好好干。都是理性的人,经济的人,这是一切问题的假设,别唱高调。
大家有的还要养家糊口,有的还要新的事业追求,这个跟道德无关,不是说你对老王就不好。第二句话我也会说了,大家离开没问题,这是一个双方自愿的选择,你们是职业经理人,我是职业企业家,我们互相都要表现出来职业水平。
第二,我觉得咱们也得讲点义气。确实遇到困难了,这个困难需要我们一年或者一年多,甚至两年的时间去化解。化解的时候需要我们有团队去有序经营、需要有团队去和债委会打交道、需要有团队和金融机构去沟通。的确需要人。
咱把职业去掉,我希望那些还能讲点义气的弟兄们留下来,帮助我帮助企业。因为现在政府是属地主体责任,华夏幸福是企业主体责任,我是实际控制人,我就是主体责任的落实者。所以,大家如果感觉到老王还不错,过去不错,还行,大家留下来帮助企业走上正题。
我可以负责任的讲,华夏幸福一定会存在。华夏幸福未来还会经营,产业新城还得干,还孔雀城的房子还得盖,盖出来的房子还得卖。这是必须的,否则,大家承受不了。为什么?两千多亿的金融资产,十三万套房子,政府不管你怎么办,卖给了北京五万套,一万套给西城区,五千套在东城区。
我们不仅仅是个经济问题,还是个金融问题,还是个政治问题,又在环北京,所以政府这么关注。
不像某些企业,都靠自己干。咱们不一样,领导真是天天指导、事事推动。华夏幸福还是存续的,所以我希望大家不仅要讲职业,还要讲点义气。要求大家留下,能和公司一起化解风险。
我给你把结论说下,大家可能会担心,我们会经历多少困难,我要告诉你,最后风险必须化解了,这是结论。怎么弄,大家拭目以待。
最后,我也想到对有些同事,在我还能说的情况下,提出表扬。特别是从二零年的十二月二十五号,到今天一直站在廊坊的弟兄们。撇家舍业,没日没夜加班连续通宵的大有人在,像财务团队、融资团队、写作资料团队。多少通宵啊。
一开始开会我是拉着中兵(华夏幸福副总裁)开的,后来我就放弃了,我不行了,我就落实了姜伟(融资中心专业副总经理),姜伟后来也开不了了,又给派了范峥(融资中心 高级经理),现在就范峥坐在我旁边开会。到最后,范也开不了了。我就只有跟着秘书小胡,以前我都不认识。
班长不行了,连长上。咱们是反过来,老总不行了,副总上,副总不行了部门总上。部门总不行了,科员上。就这样,才营造了昨天。
所以大家知道,最后一定要化解。过程中,在廊坊战斗过的弟兄们都是值得骄傲的。将来你人生当中,可以吹吹牛逼,说我们目睹了、看到了老王不行的时候,我个人怎么干的。
反过来我也说某些单位,公司需要他们的时候以各种理由搪塞,就是不来廊坊。你拿了多少工资,多少奖金,拿这个奖金行不行?哥们,你想过没想过,要是我以前的性格就得跟你闹一闹。现在我也觉得没必要了,但是哥们儿你做人行吗?你觉得这么做人行吗?
我今天是不行了,对你怎么样不了,但是社会自有公道。
你以这个形式对待华夏幸福,以这种方式对待王文学,内心会内疚的,会得到社会的对你的治理。
我也说大家是职业经理人,咱是哥们儿,我是职业企业家,要讲职业:
今天我干到这,愿赌服输,我早就说过。
过去的时候喝酒多好。但享受的了那时候的好,我也能忍受现在的煎熬。但是作为员工,每个弟兄,我们也应该讲点义气。如果需要你讲义气的时候,你就拿职业说话。哥们,咱们何以相忘于交?
我讲完了,谢谢。
华夏幸福称与部分金融机构达成展期
2月1日晚,华夏幸福对外披露近期债务逾期问题。自1月29日起,华夏幸福开始停牌。
截至目前,华夏幸福发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元,涉及银行贷款、信托贷款等债务形式,未涉及债券、债务融资工具等产品。目前,公司正在与逾期涉及的金融机构协调展期相关事宜。
对于债务逾期的原因,华夏幸福在公告中表示,因受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响,自2020年第四季度至今,公司到期需偿还融资本息金额559亿元,剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元。公司流动性出现阶段性紧张,导致出现部分债务未能如期偿还的情况。
华夏幸福公告,公司流动性阶段性紧张导致债务逾期,可能会对公司经营和融资产生一定影响。公司正全力协调各方积极筹措资金,以尽快解决相关问题,并已与部分金融机构就展期等达成共识。同时,在地方政府的大力支持下,在主要股东的积极协调下,公司正在制定短中长期综合化解方案,公司将坚决恪守诚信经营理念,积极解决当前问题,落实主体经营责任。
针对公司流动性紧张问题,华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议已召开,确保金融机构债权人形成合力,以"不逃废债"为基本前提,按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则,稳妥化解华夏幸福债务风险,依法维护债权人合法权益。
华夏幸福披露,截至2021年1月末,公司货币资金余额为236亿元,其中可动用资金为8亿元,各类受限资金为228亿元,主要为住宅预售监管资金等各类受限资金,受限资金无法用于偿付金融机构负债。
上述228亿元受限资金中,包括政府专项监管资金28亿元,园区专项使用资金15亿元,自有住宅受限资金73亿元(包括按揭保证金、预售监管资金、预储金和工程保证金等),合作住宅项目资金78亿元(公司无法单方面使用),园区履约保证金2亿元,海外受限资金17亿元,其他受限资金15亿元(以上数据未经审计)。
华夏幸福2.3号起暂停所有债务偿付 包括贷款、债券和非标
REDD引述四位知情投资者称,华夏幸福管理层表示,将从2月3日起暂停所有的债务偿付,包括债券、贷款和非标债权产品。业内人士称,这意味着标准化债券实质违约即将到来。
惠誉第三次下调华夏幸福长期外币发行人违约评级(IDR)至"CC"。据其披露,华夏幸福5.3亿美元离岸债券将于2月28日到期,3月还有约140亿元境内债券到期或行权。此后本年度仍有230亿元债务压顶。


2月1日华夏幸福"自爆"债务情况,公司及子公司银行贷款和信托逾期本息合计52.55亿元,去年第四季度至今,公司到期需偿还融资本息金额559亿元。
受此消息影响,华夏幸福境外美元债暴跌。彭博数据显示,其2022年9月到期票据每1美元下跌了创纪录的13.2美分,至27.5美分。股票自1月29日以来一直停牌。
平安:风险敞口540亿 已做好拨备准备
2月2日,平安人寿披露,受让平安养老险受托账户持有的"平安养老–九通基业基础设施债权投资计划"等10笔另类金融产品,融资主体或担保主体为华夏幸福以及九通基业,部分金融产品的管理人为平安养老、平安资管。根据公告,平安人寿此次投资金额共计不超过155亿元,涉及平安养老受托管理费每年不超过9600万元以及平安资管受托管理费每年不超过750万元。
涉及的10个投资标的分别为:
中信信托·九通基业贷款集合资金信托计划
光大信托-九通基业集合资金信托计划
中信信托·信颐1号债权投资集合资金信托计划
光信·光乾·尊享17号集合资金信托计划
平安养老-九通基业基础设施债权投资计划(三期)
平安养老-九通基业基础设施债权投资计划(二期)
平安养老-九通基业基础设施债权投资计划
平安养老-华夏幸福基础设施债权投资计划(一期)
平安养老-华夏幸福基础设施债权投资计划(二期)
平安-九通基业基础设施债权投资计划。


2月2日,平安养老险再次披露,平安养老险以保险资金受让底层融资人为九通基业、担保人为华夏幸福的四笔金融产品,审议的受让金额不超过24亿元,审议的底层担保金额不超过36亿元,关联交易审议金额合计不超过60亿元。实际签署的合同涉及的受让金额为12.61亿元、合同涉及的担保金额不超过16.87亿元,关联交易合同金额合计不超过29.48亿元。相关关联交易协议于2021年1月11日签署并成立生效。
平安集团是华夏幸福第二大股东。2018年7月10日,华夏幸福公告称公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份,转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。截至2020年3月末,华夏幸福十大股东中,平安集团已获得25.11%股权。
平安集团入股华夏幸福,双方同时签订了对赌协议:华夏控股承诺,以华夏幸福2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏控股将对平安资管进行现金补偿。
2月4日,中国平安(601318.SH)举行了2020年度业绩线上发布会。
发布会中,平安集团总经理、联席CEO谢永林回应华夏幸福债务危机时表示,平安集团当初选择投资华夏幸福,是看中了其产业新城、支持地方政府发展的的商业模式,与险资投资特点相契合。华夏幸福近两年出现流动性困难和债务危机,主要受三方面影响,一是宏观经济和政策调控,影响了华夏幸福的回款;二是疫情影响,三是扩张太快,导致其经营遇到比较大的困境。
但目前地方政府正在积极的对华夏幸福施救。
此外,谢永林表示,目前华夏幸福已经成立了债委会,商议对其债务展期或者采取其他措施,平安集团作为债委会主席,对后续任何安排都很清楚。
最后,谢永林表示,华夏幸福是平安八万亿投资组合中的一项,对其股权投资180亿,表内投资360亿,后续会做好拨备准备,平安对其总敞口一共540亿,但这不代表损失540亿。平安对投资一贯持有稳健谨慎的态度。未来华夏幸福债务处置有其他情况,会进一步通报。
延伸阅读:王文学与华夏幸福的20年「浮沉录」
品牌观点(ID:daily-case)原创
作者 | Ada
编辑 |Reyna
2020年,一场疫情让"新基建"之风席卷全国,站上了历史性机遇的风口。而承载了培育新兴产业、促进产业聚集等功能的产业园区,也因此迎来了市场目光的聚焦。
观点指数研究院发布的报告显示,2020年中国产城发展企业运营表现中,华夏幸福、招商蛇口、张江高科名列前三。
这三家公司也都很有意思。招商血脉、蛇口基因,招商蛇口背靠的是大型央企、香港四大中资企业之一的招商局集团,标杆是深圳的蛇口模式,即"前港-中区-后城"的综合开发。
张江高科的崛起,则离不开上海浦东新区开发的时代背景,作为新区的四个重点开发区域之一,如今有"北中关、南张江"的美誉,云集了阅文集团、趣头条、盛大网络等科技企业。
但说到"另类",当属华夏幸福。虽然名字看上去最为"正统",却是实实在在的民营企业,其创始人王文学也相当"传奇",市场上一面流传着他的"江湖"经历,一面揣测着他的"官方"关系,平添几分"神秘"气息。
2019年,华夏幸福迎来营收首次突破千亿的高光时刻,但"光环"下仍有"阴影"缠绕,近有与平安的业绩对赌压顶,远有"产业+商业"新战略的探索风险,颇有几分"不成功便成仁"的意味。

但查询新闻,关于华夏幸福商业地产的最新报道却不是"好消息":
6月9日,湖北省武汉一处工地的塔吊突然倒塌,致附近多辆汽车被砸中,现场有人受伤的消息迅速引发热议,据媒体报道,是华夏幸福武汉长江中心项目一履带吊在起吊钢筋笼时发生侧翻,砸中路边两台车辆,造成2人受伤。
而武汉长江中心项目是华夏幸福去年新增的首个"商业综合体项目",今年4月14日,该项目正式举行开工仪式。


大势中沉浮
在媒体的报道中,王文学可以说是各种意义上的"白手起家"。
1965年,王文学出生在河北霸州的一个普通家庭。早年间,中专学历的他在河北省廊坊市交通局运输公司工作。1992年,王文学下海开了家火锅店,不到一年就扩大了规模。
通过与前来火锅店吃饭的政府官员交流,王文学知晓并拿下了第一单与地产相关的生意——政府楼堂馆的装修,其业务还一度从廊坊延伸至霸州周边。
但第一次沉重打击随之而至。1997年,亚洲金融危机爆发,全国财政收紧,1998年,中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所,财政部也特别强调,地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。
王文学陷入两难,上面是政府追款不成,下面是供应商施工队欠款无法结算。那年春节,他不得不外出躲债。据《财经》报道,接近廊坊市政府的人士估算,那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。
但王文学没有一味纠缠政府,也没有耍赖逃避欠债,反而做了一个让所有人都很意外的举动:他在廊坊市政府领导的办公室里,当面烧毁了政府的装修合同,并声明不再讨要政府的欠款,欠下的债将用自己火锅店挣的钱来还。
不难想象,此举为他与政府打交道的过程中留下了多少印象分。1998年6月,国家取消福利分房,中国房地产市场起步,得知廊坊市有块地要做开发的王文学,找到有关部门,获得了开发土地的批条,又从银行获得贷款,盘下地来做开发,这也是后来的"华夏花园"项目。
1998年7月,华夏房地产开发有限公司成立,即华夏幸福的前身,并在河北先后开发了三个地产项目。2002年,王文学拿下固安工业园项目,走出了转型产业地产的第一步。
但他很快遭受第二次打击。2003年,各地大兴土木建设开发区,甚至侵占农田,国务院随即开展土地市场治理整顿行动,重点清理开发区,叫停开发区建设。
好在危急时刻,王文学的下属找到了文件的例外条款,大意是,除去此前当地省政府认定的特定开发区可保留之外,其他开发区一律关停,一番周折下保住了固安工业园。
王文学的"押注"没有错,申奥成功的北京加大企业外迁力度,固安工业园逐渐发展起来。



"救兵"平安
在固安工业园的基础上,华夏幸福将重点转到产业地产,并逐渐形成了"园区孵化+房地产开发"的独特模式。
即,主要通过PPP模式,与地方政府合作建设产业园区,同时,在园区内以及周边进行大规模的房地产开发,赚取地产和房产的升值差价。
这意味着华夏幸福要做到两点:一是得到地方政府信任,拿到产业园区开发项目。二是把产业园区做起来,提升地块的价值。
多年开发产业园区的经验终转化成为竞争性优势。首先,深谙政府需求。华夏幸福制订了"一年出形象、三年成格局、五年大发展"的园区开发路线图,并获得各地方政府的高度认可。
其次,深谙产业规划和招商引资。据当时的媒体报道,华夏幸福打造了一个国家级的3000人招商团队,占总员工比例超过15%,其中,半数以上拥有研究生学历,有大量外企和咨询公司的职业经理人,还有不少当地政府部门出身的公务员。
2007年,华夏幸福在廊坊市大厂县拿下潮白工业区,2008年,加速在环京布局,2012年、2015年再度扩大固安工业园规模……
目前,华夏幸福在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等全国15个核心都市圈布局了70余座产业新城。

但快速前进中也暴露了一些"问题"。一是异地复制的困难。虽然产业园区项目具有共性,但不同城市资源禀赋、人才结构、产业要素、政策环境等因素千差万别。二是仍然不时有政策引发的风险。2017年,环京区域限购,打击了华夏幸福的业绩。销量下降叠加快速扩张,引发外界对其资金问题的高度担忧。2018年,关于"华夏幸福卖地求生"、"银行停止开发贷"、"公司资金链紧张"、"华夏幸福裁员"等传闻不绝于耳。
虽然知道华夏幸福会想办法筹资,但2018年7月,平安资管以138亿元买入华夏幸福将近20%股份的消息还是震惊了整个地产圈。
彼时的成交价,较之当日收盘价格,折价5%,这一比例并不算高。平安资管随之成为华夏幸福的第二大股东。
但这笔钱似乎仍然未能填满华夏幸福巨大的资金需求,背靠平安的华夏幸福继续频繁融资。据媒体的不完全统计,2019年以来,华夏幸福各类融资融券金额至少达170亿元。而近五年内,华夏幸福除传统的银行贷款外,还涉及了20多种不同方式来拓宽融资渠道。
房地产综合服务提供商世联行发布的报告显示,2019年前三季度,华夏幸福现金短债比为0.75,净负债率为205%。从净负债率和现金短债比综合来看,销售额排名前20的房企中,华夏幸福短期偿债压力相对较大。


"活下去"与"双轮驱动"
当前,地产行业增速放缓,盈利能力下降,业内龙头万科都在高呼"活下去"。房地产企业们,一面争相促销,恒大率先宣布全国购房75折优惠,碧桂园加大在三四线城市的促销力度,万科也推出9.9元享万元的购房优惠。
另一方面,纷纷调整战略谋求多元化发展。恒大砸重金造车,碧桂园转向机器人和现代农业,万科则深耕产业链,布局物业和长租等。
华夏幸福也是如此,或许是经历了产业园区开发难以避免的"风险",以及原有模式下的业绩和资金压力,华夏幸福选择在产业新城之外,开辟"第二战场"——商业地产。
2019年2月,吴向东正式加入华夏幸福,任首席执行官(CEO)暨总裁。公开资料显示,吴向东1993年清华大学毕业后便加入了华润集团,2005年正式进入华润置地。在此期间,他一手打造了以万象城为代表的商业地产体系,带领老东家形成了"住宅地产+商业地产"双轮驱动格局。
这也彰显了华夏幸福战略升级的决心,从产业新城运营商转型为综合性资产管理平台,其中,商业地产更是被提至与产业新城同等重要的战略地位。
公司的行动也非常迅速。其中,北京丽泽项目是首个"轻资产"模式项目,武汉长江中心综合体项目,则是首个从拿地开始,涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目,被成功选定为城市更新前期服务商的项目达到8个,其中深圳6个,东莞2个。
但目前来看,华夏幸福的主要收入还是来自于房地产销售。数据显示,2019年,华夏幸福实现销售额1431.72亿元,其中,产业新城业务园区结算收入额368.37亿元,占比25.73%,园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元,占比71.34%。


实际上,在营收利润双增长同时,华夏幸福销售额却大幅下滑。
在销售额方面,2017/2018两年,华夏幸福销售额分别约为1522亿元、1628亿元,2019年华夏幸福交易额,相较前两年分别下滑5.6%、12.1%。
而在签约销售面积上,2019年华夏幸福更是较2018年同比下滑超20%。
克而瑞数据显示,华夏幸福2018年权益交易额为1610亿元,排名行业第10位。但2019年,这一数据则下降为1375亿元,排名榜单第16位。
而商业地产及相关业务方面,2019年营业收入约为3087万元,但营业总成本高达3.02亿元,利润亏损约2.72亿元。
整体来看,2019年,华夏幸福实现营业收入1052.10亿元,同比增长25.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.4%。
数据虽然看上去不错,但也只是刚过"及格线"。华夏幸福与平安的业绩对赌中要求,2018年-2020年将实现净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别实现净利润114.15亿元、144.88亿元以及180亿元。
而如今,疫情当前,房地产行业正处于调整期,产业新城仍面临周期长、回款慢、风险较大等问题,是否有足够资源投入商业地产的"攻城略地",尚不得而知。此时的180亿元目标不可谓不难,但如果没有完成,华夏幸福就要以现金方式,对中国平安进行补偿,压力不可谓不大,2020年或将是华夏幸福的决胜年。
end

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